주택 감정에 대해 반드시 알아야 할 것!

안녕하세요. 셜리황 부동산입니다. 

요즘 하루가 다르게 주택의 가격이 상승하고 있습니다. 그만큼 집을 사려는 사람은 많고, 팔려는 사람은 적어서 매물이 계속해서 부족합니다. 이런 상황 속에서, 주택 감정과 관련하여 특별한 우려도 함께 커지고 있습니다. 

Appraisal Contingency, 즉 “주택 감정 조건”은 주택이 구매 가격보다 낮은 가격으로 감정될 경우 바이어가 계약을 취소할 수 있는 권리를 주는 표준 주택 판매 조건입니다. 일반적으로, 감정가가 판매가보다 낮을 경우, 바이어가 그 차액을 현금으로 보충해야만 론이 승인되는 것으로 알려져 있습니다. 감정가는, 같은 지역에 비슷한 집의 판매가의 영향을 많이 받습니다 (일반적으로 최대 6개월 전에 팔린 집). 하지만 요즘처럼 매달 주택 가격이 빠르게 상승하는 부동산 시장에서는 6개월 전의 매매가는 현재의 시장 가치를 정확하게 반영하지 못하고, 많은 주택들의 감정가가 구매가보다 낮게 나오고 있는 추세입니다. 이것은 바이어와 셀러에게 무엇을 의미할까요?

바이어의 경우, 요즘에 제출되고 수락된 대부분의 오퍼들은 appraisal contingency를 없앴습니다. 즉, 감정가가 구매가보다 낮게 나와도, 그 이유로 계약을 취소할 수 있는 권리를 포기했다는 뜻입니다. 바이어 경쟁이 치열하기 때문에, appraisal contingency를 없애지 않으면 셀러가 오퍼를 거절하고 appraisal contingency 없는 다른 오퍼를 선택할 가능성이 높습니다. 또한, appraisal contingency를 없앤 바이어는 감정가와 구매가의 차액을 보충할 수 있는 능력이 있다는 것도 의미합니다. 바이어 경쟁이 치열한 부동산 상황에는 appraisal contingency를 포기하는 것이 일반적이며 오퍼가 수락되기 위한 전제 조건입니다.

바이어가 오퍼를 제출하기 전에, appraisal contingency 그리고 낮은 감정가가 모기지를 받는데 있어서 어떤 영향을 미치는지를 렌더와 소통하여 완전히 이해하시는 것이 중요합니다. 또한, 어떤 특정한 상황에서는(예: 낮은 debt-to-income ratio) 감정가가 낮더라도 차액을 현금으로 보충할 필요가 없는 경우도 있습니다. 오퍼 제출 전 렌더, 그리고 부동산 에이전트와의 명확한 의사 소통이 중요합니다.

셀러의 경우, 감정가가 낮게 나오면 바이어가 구매가와의 차액을 현금으로 보충해야 할 수 있으므로, 바이어들의 현금 보유 상황을 각별히 신경써야 합니다. 낮은 감정가를 극복 할 수 있는 능력이 있는 바이어가 강한 바이어입니다 (예: down payment 비율이 높거나 down payment이외에 충분한 현금 보유). 또한, 셀러의 에이전트가 같은 지역의 최근에 팔린 매물, 그리고 판매 진행 중인 매물에 대해 상세히 파악하고 있어야만 주택 감정이 진행될 때 주택의 가치에 대해 능숙하게 설명하고, 매우 낮은 감정가가 나올 경우 반박할 수 있습니다.

바이어, 셀러분들께서 appraisal contingency에 대한 궁금한 점이 있으시면 언제든지 연락주세요. Shirley Hwang (310) 701-3346


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