소송의 나라 미국에서 집 팔 때 반드시 제대로 해야할 한가지!

캘리포니아에서는 부동산을 거래할 때 셀러가 부동산에 대한 정보를 공개(disclosure)할 법적 책임이 있습니다. 부동산의 가치에 영향을 미칠 수 있는 집에 대한 결함 또는 정보를 의도적으로 공개하지 않으면 셀러에게 상당한 책임이 따를 수 있고, 종종 소송으로 이어지게 됩니다. 이러한 정보 공개가 중요한 이유는, 잠재적 주택 바이어가 부동산을 정말 사고 싶은지 결정하기 위해, 부동산에 대해 가능한 한 많이 알아야 하기 때문입니다. 물론, 바이어는 인스펙션을 통해 집에 대해 파악하게 되지만, 셀러는 본인이 그동안 거주하면서 알게 된 내용을 바이어에게 전달할 의무가 있습니다.

예를 들어, Palos Verdes Estates의 한 셀러는 주택의 “다락방”을 “침실”로 명시한 후 판매했습니다. 실제로 1 bedroom + den인 주택에, den을 침실로 포함하여 2 bedrooms 로 판매한 것이죠. 바이어는 추후 이 다락방이 침실이 아니라는 사실을 알게 되었고, 해당 시청의 건축 제한으로 인해 침실로 변경도 불가능하다는 것을 알게 되었습니다. 결과적으로 셀러는 거액의 보상금을 물어주게 되었습니다.

셀러의 부동산 에이전트는 표준 정보공개 양식을 제공해줄 겁니다. 이 양식에는 어떤 수리를 했는지, 파이프에서 물이 세거나, 곰팡이 문제가 있었는지, termite로 인한 손상은 있었는지 등, 부동산을 구입하기 전 꼭 공개해야 할 정보를 포함합니다. 또한, 기차 또는 비행기 소음, 산업 관련 오염, 이웃과의 문제 등 환경적인 정보도 포함됩니다. 셀러는 바이어의 주택 구입에 대한 결정에 영향을 미칠 수 있는 중요한 정보를 공개할 의무가 있습니다. 

정보를 공개해야 하는지 여부가 확실하지 않은 경우는 어떻게 할까요? 이런 경우 셀러는 공개를 꺼려하는 경우가 있는데요. 역설적으로, 가능한 더 많이 공개할수록 셀러와 바이어 모두에게 더 좋습니다. 문제를 공개했다고 해서 문제를 꼭 수리해야 하는 것은 아닙니다. 오히려 셀러가 사전에 가능한 문제에 대해 자세히 공개한 경우, 바이어들은 해당 부동산에 대해 더 신뢰하고 높은 가치를 부여하는 경향이 있습니다. 결국, 바이어들의 불안감을 없애주고, 부동산 거래 후 소송의 위험을 줄이는 겁니다.

부동산을 "있는 그대로(as-is)" 판매하는 경우는 어떨까요? 집에 어떤 결함이 발견되더라도 셀러는 수리해주거나 크레딧을 안준겠다는 의미입니다. 그러나, 수리 크레딧을 제공하지 않겠다는 셀러의 선택은, 주택에 대한 중요한 사실을 공개해야 하는 셀러의 법적 의무와 별개의 문제입니다. 셀러가 "있는 그대로" 판매하기로 결정하더라도 셀러는 정보 공개 양식을 작성해야 합니다.

미국에서 주택 부동산 소송은 대부분 disclosures 때문에 발생합니다. 그렇다면 집의 모든 결함을 공개해야 하는 걸까요? 셀러가 모르고 있었던 결함에 대해서도 의도적으로 찾아내서 공개할 의무가 있는 건가요? 아닙니다. 셀러는, 자신이 현재 알고 있는 집에 대한 “material facts”를 공개할 의무가 있고, material fact란, 부동산의 가치에 영향을 미칠 수 있는 집에 대한 결함 또는 정보를 의미합니다. 또한, 셀러가 모르고 있었던 문제에 대해서는 책임이 없지만, 나중에 셀러가 어떤 문제를 알면서도 공개하지 않았다는 사실이 드러나면, 소송의 원인이 될 수 있습니다. It is always better to over-disclose than under-disclose.

집을 팔 계획이 있으시면, 반드시 disclosures에 대해 신중하게 생각할 필요가 있습니다. Disclosures에 대해 궁금하신게 있으시면 언제든지 연락주세요. 또한 집을 팔 때 꼭 피해야 할 실수에 대해 알려드리고, 현재 빠르게 변화하는 부동산 시장에서 주택을 최고의 조건으로 판매할 수 있도록 준비해 드리겠습니다. Shirley Hwang (310) 701-3346

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